房貸利率重回九折 樓市資金將會面緊縮

房貸利率重回九折 樓市資金將會面緊縮

2017-12-01 來源:原創 編輯:六行君通

針對市場關于“變相加息”的議論,央行并不認同。很多業內人士認為,我國仍以間接融資為主,銀行融資對存款依賴性很強,貨幣市場利率變化,與存貸款利率不是亦步亦趨的關系,有的會有傳導效應,有的會由金融機構自行承擔和消化,并不會傳導到存貸款利率。

根據融360統計,2017年1月,全國首套房貸利率為4.46%,環比上升0.01%,這是自2015年9月連續12個月下降、連續3個月持平后,近期連續3個月小幅回升。今年貨幣政策框架中,“防風險、降杠桿”的力度加大,融資利率上浮是必然趨勢。特別是,在抑制房地產泡沫的背景下,房貸利率回升也在情理之中。

針對市場關于“變相加息”的議論,央行并不認同。很多業內人士認為,我國仍以間接融資為主,銀行融資對存款依賴性很強,貨幣市場利率變化,與存貸款利率不是亦步亦趨的關系,有的會有傳導效應,有的會由金融機構自行承擔和消化,并不會傳導到存貸款利率。

就目的而言,上調貨幣市場利率在于降低金融杠桿,控制金融內部資產交易導致的杠桿失控和套利。近年來,資產泡沫此起彼伏,資金“脫實向虛”,特別是2016年以來本幣“信用錨”松動,系統性風險存在發生的可能,杠桿和套利是罪魁禍首。2009年以來,鼓勵金融創新以降低杠桿率和推動實體經濟轉型的戰略,因為無法適應金融新形勢,而造成內部資產交易下的加杠桿和套利泛濫。

同業拆借、資產配置、嵌套式擔保、抽屜協議等金融加杠桿是套利的源動力。2013年以來,股債樓、大宗商品等輪番暴漲,都與套利交易有關,其中以貨幣市場“低利率”、“借短錢”式的加杠桿炒作套利為典型。

據央行《中國金融穩定報告(2016)》顯示,截至2015年末,銀行表外債權82.36萬億元,相當于表內的42.4%。2016年1~10月,銀行對非銀金融機構凈債權又增加10萬億元。近期,無論禁止準入(如理財和險資新規),或此次抬高貨幣市場利率,意在控制銀行資金參與資產套利,傳遞防風險、去杠桿信號,警示套利交易,并非意在傳導和提高存貸款利率。

事實上,無論是對資金面的影響,還是對實體經濟的沖擊,直接調整存貸款利率都是“重磅級”的。2015年以來,經濟能夠觸底回升,加杠桿(以居民為主)和“降準降息”式的貨幣寬松居功至偉。但是,2016年工業增加值始終在6%上下微幅波動。在宏觀杠桿率(非金融企業債務/GDP)已攀升至250%~300%,國內債務額一年利息近4萬億元(相當于年度GDP增量)背景下,不管是國有企業、政府平臺,還是民企,利率上浮的滾雪球效應很明顯,承受和消化能力非常弱。

同時,從房價收入比、房價租金比看,當前我國實體經濟和虛擬經濟、匯率和資產的偏離,已比較嚴重。2016年房價暴漲,并無多大基本面支撐,杠桿脫離不了干系。如果啟動加息,無論是經資產泡沫引發系統性風險,或資本外流沖擊外匯儲備和本幣估值,都無法承受。2013年影子銀行“去杠桿”,2015年中股市震蕩,2015年以來兩次“匯改”釋放貨幣下行壓力,以及2016年底以來的債市“去杠桿”等刺泡沫陣痛已證明這一點,美國和日本加息捅破泡沫也是前車之鑒。

因此,貨幣市場利率漸進、持續抬升,先打掉低成本、“借短錢”的杠桿和套利交易,然后給市場傳達“溫吞水”式的收緊信號,并微幅向存貸款市場傳導,從而達到漸進擠泡沫的效果。貨幣市場持續操作能形成上述預期,也具有緩沖和時滯,這是資產泡沫“軟著陸”、修復本幣“信用錨”的理想手段,也是管理層樂見的,而決非進入加息周期,產生泡沫引爆的預期。貨幣市場利率上浮并向存貸款市場傳導機制已形成,這也是貨幣政策新思路,2016年8月拉長逆回購期限就是開端。

就樓市看,2016年暴漲,盡管有改善型需求的影響,但基本面支持不大,杠桿支持的資產配置、資金炒作不容忽視。近期,熱點城市“類住宅”火爆,意味著鉆調控政策空子,炒作樓市的需求和資金還有相當體量。“去產能”和實體疲軟背景下,銀行增加房貸配置,調整投向結構的訴求強烈,2016年下半年以來信貸“房貸化”是銀行造出來的,傳言1月份信貸中房貸依舊過半。房貸利率較低,相對于其他貸款,其更加受貨幣市場緊縮的影響。貨幣市場收緊傳導到存貸款利率的效果已顯現,在歷史底部(4.44%)僵持三個月以后,連續三個月回升,未來將繼續微幅回升。

值得注意的是,房貸利率緊縮是適度和區別對待的。對于熱點城市合理住房需求(剛需和改善型需求),都市圈內的三、四線樓市,中西部地區非熱點樓市,這是穩定的力量,還需大力扶持。當前,剛需首付比例、貸款利率仍在歷史低位;改善型需求也并沒有回歸2010~2014年“認房又認貸”的杠桿懲罰,整體上仍舊在政策適度支持的框架下。相比再創新高的2016年,2017年樓市熱度會下降,但只要利率整體在低位、杠桿適度,樓市交投不會暴跌,量價依舊保持在高位。當真金白銀(而非杠桿和套利)在投入,資金進入的游戲規則正常化,樓市也將更加健康。

 


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